新加坡热带花园城市的规划秘密(3)

三级规划系统，从战略规划（概念规划）到本地规划（开发指导计划和城市设计规划）再到调整职能（开发控制），流水线般地保证了概念规划目标的实现。

多部门协作途径

所有计划和执行措施都是围绕规划来开展的。在地区规划中，相关的部门要进行商议，观点要进行综合。于是多部门委员会成立，并承担起调整不同需求和解决冲突的特殊作用。概念规划指导委员会和总体规划委员会就是这样的例子。

概念规划是国家开发部制定的一项厚重而复杂的计划，并经过了城市经济恢复部门的调整。成立各级委员会学习土地利用的种种需要，并阐明战略开发中满足住宅、工业、商业、交通、环境以及娱乐的各种需要。它包括政府所有主要规划和执行部门的参与。

总体规划委员会（MPC）是城市重建局的主要规划者，代表着不同的政府部门，如国家发展部、环保部、贸工部、国防部、土地办公室、建屋发展局、社会工作部、经济发展局和城镇合作社。总体规划委员会还承担着保证国有土地得到最佳的和最适当利用的任务。由于新加坡政府控制了至少70%的土地所有权，并且是基础设施、公共设施、住宅和工业开发最大的开发商，因此总体规划委员会提供了重要的机构，能保证土地开发按照概念规划要求进行。它还提供了一个论坛，供规划和执行部门解决争端。

政府与私人合营

在六、七十年代城市复兴时，城市经济恢复部门的土地出让程序是一项重要的城市发展控制手段。六十年代时，在市中心由于大量分散的土地是私人所有，极大阻碍了城市的快速全面开发和城市复兴。1966年提出的土地购置法，使政府通过强制手段享有土地开发的权力。提出补偿只不过是一个程序，政府补偿的数目十分有限。相比较而言，居住者的搬迁福利就要慷慨得多。土地购置和重新安置政策使政府能集中一些私营发展商无法自行开发却又造成阻碍的土地。政府提供基础设施的开发进行公开招标，私营开发者可以投标，并为实现开发提供资金和技术。由于城市重建局同时还兼顾着国家文物保护的作用，有些保护项目出售给开发商并开发为保护性商业项目。

为了鼓励投资者和开发商参与土地出让竞争，国家对所有的投资者一律给予金融刺激。其中最重要的一条是土地出让费用可以分期付款，成功的投标者可以拿20%的土地费用作为首付，剩下的80%在十年内分期分清。首付的比例根据销售程序不同从 20%到35%不等。此外，财产所得税比率也从正常的36%减到12%，并允许开发商20年付清。销售形势也非常火爆。随着经济增长，这些金融激励措施后来逐渐取消。

出让程序从1967年开始到1993年底，共有520块土地总计246公顷被出售。总共投资额达到135亿美元。创造出来平方米的办公楼，约占全部办公空间的17%。平方米的商场，约占商场空间的27%。产生了6963套宾馆房间，约占全部宾馆房间的27%。

出让程序有助于城市开发将重点放在面积的增长。出让程序成了一个地区实现计划目标的催化剂。例如，通过合作方式开放市中心重要的商业地段能推动金融中心的开发，在适当的位置出让宾馆还有助于促进旅游开发，一些地点出让用于开发公寓或私有地产等各种形式的住宅。出让程序同样能促进文化文物保护工程。

清晰全面的规划和城市设计方针合并成为投标者的销售条件，以保证建造形式和规划都合适的高品质建筑物，并营造一个美丽的城市景色。如果为了改善销售地点周围的整体环境，开发商还需要提供宽大的景观和广场空间。作为场地出让程序的结果，这些开发项目极大改善了周围的建筑新城市环境。

今天，随着政府成为了新加坡最大的产权所有者，出让程序在推动开发中也发挥着关键作用。出让程序保证有充足的土地有规律地用于开发，并稳定地满足开发的需要。城市重建局每年都要发布供给和需求信息，提前公布每三年的滚动销售程序，以帮助开发商和投资者作出商业决策。通过这种方式，政府可以保证土地对于私营者有用，并推动经济持续增长。

公开透明的规划系

近年来，政府在制定规划和政策方针时更加公开和透明，并鼓励更多的公众参与规划进程和提供反馈意见。“开发指导计划”就被公开展示，并且鼓励公民针对这些建议提出自己的意见。这些展示经常放在人群比较集中的地方。政府还将这些规划制成丰富多彩的小册子、图解甚至模型，以更清楚地向公众解释。部长经常召开国有开发交流会，以从公众的反馈意见中作出选择。专业组织、开发商、企业家、利益集团、社会领导以及公众代表等都被邀请并发表自己的观点。所有有用的意见都将被结合进最终的“开发指导计划”，这些计划在成为新的指导开发的总体规划前还要被展示数次以获得公众的理解。一些“开发指导计划”由专业的私营者和开发商来准备，通过这种方式，私营者好的意见也能被激发出来。城市重建局还定期召开由专业团体参加的交流会，讨论开发控制的政策方针，并收集规划系统的反馈意见。公开和透明使投资者对规划和执行政策的公平坚定了信心。

文章来源：《热带地理》 网址: http://www.rddlzz.cn/qikandaodu/2021/0307/570.html